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| 昆明市房地产市场的调研报告
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| 浏览量： 2003-10-27 【大 中 小】【打印】【关闭】 |
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根据市政府领导的安排，2002年12月2日，市建设局组成了陈松群局长为组长，有规划局、国土资源局、房管局、统计局分管领导参加的课题调研领导小组。确定了通过对我市房地产市场的调研，分析和探讨昆明房地产市场的基本情况、发展趋势、存在问题，借鉴其它城市的成功经验，提出对策和措施，为市政府领导决策提供参考。课题分三个专题组，分别对近年来全市房地产开发建设的基础数据、一、二级市场运作、住宅规划、土地供应现状等情况进行了认真调研，现将情况报告如下：
一、昆明市房地产市场的总体情况
（一） 昆明房地产业的发展状况
与全国其它城市一样，昆明房地产业起步于80年代初。在这一阶段，昆明住宅建设逐步摆脱了过去各单位分散建设、条块分割、自成体系的局面，开始商品房建设，相继建成了豆腐营、东华、虹山等一批商品房住宅区。较大规模的房地产综合开发从90年代开始，在 10多年的城市建设和房地产综合开发实践中，培植了一批较优秀的房地产企业，创造了一批精品住宅小区和优质工程，打造了昆明房地产品牌，为城市功能提升、人居环境的改善、人民生活水平的提高做出了应有的贡献。近几年，在国家宏观经济政策和消费市场的影响下，昆明房地产市场发生了一些可喜的变化：开发企业正从以往只注重开发数量或单一的施工质量逐步向既求规模发展又向综合质量求效益转变；商品房价格基本保持平稳，与全国平均水平比较，居中等水平；个人购房成为市场主体，住房消费已成为新的经济增长点；市场经济规律的自我调节作用逐步显现，房地产投资更趋理性，结构更趋合理，商品房的供求趋向平衡，房地产投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标稳中有升，空置量持续减少。
1、全市主要经济指标与房地产市场投资情况。2001年以来，昆明国民经济继续保持较快增长速度，2002年实现国内生产总值730亿元，增长9.2%，其中第三产业完成增加值337.64亿元，比上年增长10.1％。全市完成固定资产投资290亿元，同比增长10%。城镇人均可支配收人7795元，城乡居民储蓄存款余额597亿元，比上年增长18.31％。国民经济的稳定增长，较好地带动了房地产业的发展。2002年，全市完成房地产开发投资70亿元，比 2001年增长5.9%，其中住宅投资50.5亿元，占70.4％，与上年持平；施工面积721万平方米，比上年增长1.8%。其中新开工面积197.5万平方米，比上年下降31%；竣工面积339.5万平方米，比上年增长64.3%，其中竣工住宅264.68万平方米，占全年竣工面积的82.4%，比上年增长48.4%。
1992―2002年昆明房地产开发及完成投资额情况表：
项 目 完成投资额（亿元） 比上年增长（%） 施工面积（万m2） 比上年增长（%） 竣工面积（万m2） 比上年增长（%）
1992年 2.671 121.00 46.04
1993年 13.855 418.7 253.00 109.1 100.45 118.2
1994年 20.844 50.4 335.00 32.4 165.60 64.8
1995年 28.500 36.7 402.91 20.2 194.95 17.7
1996年 27.990 -1.8 377.40 -6.3 204.81 5.1
1997年 29.980 7.1 356.00 -5.6 174.00 -15.0
1998年 50.940 69.9 531.24 49.2 218.62 25.6
1999年 72.065 41.4 600.00 12.9 245.00 12.1
2000年 63.911 -11.3 550.00 -8.3 220.00 -10.2
2001年 66.100 3.4 708.00 28.7 207.00 -5.9
2002年 70.000 5.9 721.00 1.8 339.50 64.0
2、全市房地产企业情况。1995年，昆明市有房地产开发企业140多家，年施工面积402万M2，竣工面积195万M2，完成住宅投资额28.5亿元。至2002年，全市房地产开发企业321家，占全省开发企业总数的45%。其中：一级企业3家，二级21家，三级146家，四级和暂定资质151家。房地产企业总数增加了2.3倍，但具备较强经济实力，开发规模较大的一级企业仅占1%，而开发量不足，资质较低的四级和暂定企业却占了47%，很难适应当今房地产开发规模经营、住宅需求转折和住宅生产方式变革的需要。
3、全市经营性土地开发情况。1999年，全市房地产土地开发总面积、新增住宅土地总面积及存量土地面积情况（含住宅、办公、商业、服务用地）：
目 录 土地开发总面积（万m2） 新增用地总面积（万m2） 存量土地总面积（万m2） 备注
1999年 253.24 179.52 73.42
2000年 243.62 214.47 29.45
2001年 222.28 192.42 28.85
2002年 168.94
几年来，用于经营性的土地开发总量逐年减少，主要是政府加强了对经营性土地的宏观调控，土地市场的不断规范，市场调节作用显现，征用土地从无序到有序，土地资源配置趋于合理。
4、全市房产销售持续走好，主要指标稳中有升。2000至2002三年来，商品房累计销售面积分别为219.4、196.39、232.05万平方米，2002年比上年增长18.16%，其中个人购房占88.27%，个人购房继续呈上升趋势，占商品房销售的比例越来越高。住宅销售214.87万平方米，比上年增长20.99%，全市实现商品房销售总额50.35亿元。从销售面积和竣工面积、以及投资额和销售额比较，商品房屋市场仍然供大于求。但住宅销售面积占竣工面积的81.18%，说明了开发企业根据市场需求积极调整开发方向，取得了初步成效。根据2002年商品房购买人地域分布随机抽样调查统计，昆明四城区占49.2%，其它县市区占8.63%，省内其它地（州）、县占27.58%，省外占14.11%，国外占0.42%。昆明作为商贸旅游城市的吸引力逐步显现。但与杭州等发展较快的旅游城市相比，昆明还有较大差距，销售商品房的市场空间还有很大余地。
据市房产交易所统计，1999―2002年，全市一、二级市场商品房合同交易量情况如下：
目 录 1999年 2000年 增长率% 2001年 增长率% 2002年 增长率%
交易面积（万m2） 122.66 178 45.1 239 34.2 320 33.9
交易额（亿元） 35.6 53.4 50 71.7 34.2 95.55 33.2
5、总量调控成效显现，空置房下降。为保持房地产业的可持续发展，及时消化、盘活空置房，我们从1999年开始，按国家的优惠政策，采取有效措施，多管齐下，处置空置商品房75.69万M2。特别是2002年6月份以来，省、市采取对二环路以内严格控制新开工项目的宏观调控政策，新开工面积减少，销售上升，空置房有所下降。2002年，全市空置一年以上商品房面积47.1万M2，比上年下降6.2%。
6、房产二级市场交易情况。随着我市住宅二级市场全面开放，为鼓励居民换购新房，公房上市交易，省、市政府出台了相应的房地产交易管理条例等法规、规章，促进房地产二级市场的活跃。
2000―2002年房产二级市场交易情况如下：
目 录 2000年 2001年 增长率% 2002年 增长率%
交易面积（万m2） 14.63 79.48 443.3 161.32 102.9
交易额（亿元） 1.58 11.6 634.1 30.33 161.4
昆明二级市场有可供出售的住房约30万套，按每套60平方米、每平方米1000元计算，交易额可达180亿元，按照一般的规律，二级市场住房的销售能带动三分之一的商品房的销售，也就是说，这30万套旧房如果能流通，就有可能引发10万套新商品房的销售，这对昆明房地产市场的持续、健康发展的作用是非常明显的。另外，由于已购公房上市交易起步晚、不活跃，1999年至今，全市房改房累计交易面积仅23万平方米，交易额3.2亿元，已购公房上市在搞活二级市场中的重要作用尚未充分显现。主要原因是很多单位没有把房产证发给产权人，阻碍了交易。
7、住房公积金情况。1993年我市开始建立住房公积金并推行公积金贷款，截止 2002年12月，归集公积金15.65 亿元，共发放公积金贷款6.53亿元，已还贷4.98亿元，现贷款余额为1.55亿元。公积金贷款发放的力度加大，有力地促进了房产一、二级市场的发展。
8、租赁市场稳步发展。目前，昆明市四区商铺及住宅已办理租赁手续的7000余户，租赁金额近2.5亿元。随着《昆明市城市房屋租赁管理办法》的出台，租赁市场更趋规范和活跃，2003年1至2月，办理租赁成交面积大幅增长，与去年同期相比，增幅均在50%以上。目前，房管部门与公安、工商部门建立了协管机制，下一步将结合物业管理、社区管理，深化开展住宅的租赁管理。
二、昆明与西安、成都、重庆、贵阳等城市房地产开发情况比较（附表）
昆明与西安、成都、重庆、贵阳等城市相比，居中等水平，这与昆明的城市规模、经济发展水平、人口等指标是相符的。
指 标 昆 明 市 西 安 市 成 都 市 贵 阳 市 重 庆 市
2000年 2001年 2002年 2000年 2001年 2002年 2000年 2001年 2002年 2000年 2001年 2002年 2000年 2001年 2002年
城市人口数量（非农）（万人） 189.16 194.83 200.51 688.01 694.83 - 335.86 341.52 - 331.57 335.81 - - - -
城镇人均可支配收入（元） 7563 7790 7795 6364 6705 7184 7649 8128 8232 6453 6909 6658 6276 6721 -
房地产投资额（万元） 639113 661466 700000 518460 674211 787930 1291611 1707554 2033100 310516 433327 508634 1396307 1966685 2459130
土地开发面积（万m2） 231.48 200.38 145.96 35.89 372.70 115.71 116.15 319.98 115.42 121 164 233 384.58 518.00 660.00
施工面积（万m2） 635.68 707.95 701.9 763.17 743.78 1157.31 1553.51 1991.38 2219.39 645.80 750.00 823.00 2883.00 3653.00 4415.00
竣工面积（万m2） 264.57 206.59 321.1 321.09 316.24 325.62 541.81 815.62 957.34 200.50 241.90 240.00 849.00 1021.00 1391.00
销售面积（万m2） 219.40 196.39 232.05 212.92 225.35 252.79 433.62 701.21 775.56 141.0 198.4 215.0 580.00 746.00 1016.00
销售额（万元） 466113 467287 503487 325200 472200 513300 782108 1297318 1545200 221746 305317 348448 783709 1076534 1581505
空置面积（万m2） 115.28 112.39 102.08 36.41 50.82 57.50 152.30 188.24 227.6 31.50 24.90 44.00 422.00 484.00 559.00
GDP（亿元） 626.29 673.06 730.00 643.26 733.85 823.46 1312.99 1492.04 1663.8 264.8 303.0 - 1589.60 1749.75 -
房地产开发企业数量 总 数 321 206 574（2001年） 424（2001年） 1527
一 级 3 18 1 10
二 级 21 45 44 232
三 级 146 295 138 1073
其 它 151 216 241 212
三、昆明房地产市场存在的主要问题
（一）土地供应量与经济发展水平实际需要相比不尽合理。几年来，昆明房地产开发投资处在快速增长过程中，由于前几年土地资源配置及房地产市场的区域性不完善，不少旧城改造及开发区建设，通过过量供应土地和扩大房地产规模平衡资金，导致出现不同程度的“过热”，造成商业用房空置增加，存在较严重的市场风险。
（二）国有企业改革步伐滞后，企业结构不合理。目前，房地产企业中尚有国有企业34家，股份制企业只有11家，企业改制工作进展缓慢，而且全市没有一家上市的房地产公司。已改制的企业也不同程度地存在一些问题，如出资人职能不到位，法人财产权不落实，法人治理结构不健全，产权结构多元化程度不高等。多数房地产开发企业规模小，四级和暂定资质的企业占47%，开发量不足或没有项目的企业有50%以上。真正代表行业形象、竞争能力强、市场信誉度高、经济效益好的大型企业集团极少。
（三）住房二级市场与租赁市场的发展滞后，在一定程度上影响了房地产市场的发展速度。几年来，我市个人购买商品住宅的比例大幅度提高。2002年，个人购房占商品住宅销售面积的88.27%，逐步形成了以个人产权为主体的城镇住房产权结构。但仍存在二级市场政策不配套，虽然开放了二级市场，但放而不活；住房供应还不能完全适应需求结构和供求关系的变化；住房金融制度的发展还处于探索之中；住房公积金管理距离《条例》要求还有很大差距；住房服务水平还不能适应居民住房消费的需要；政府对住房市场的调控手段和管理方式较落后，缺乏量化的依据和科学的方法；与居民住房消费及交易、住房财产权益相关的法律和政策准备工作还很不充分等问题，影响了二级市场的发展。住房货币化分配进展较慢。昆明的住房分配货币化已按照国家的政策开始执行，但起步较晚，进展较慢。近两年来，至2002年6月底，市级60个行政单位（市委11个、市政府40个、人大1个、政协1个、市级群团组织1个、其它议事协调机构6个）和14个县（市）、区，只有12家行政单位发放了住房补贴。
（四）房地产企业对不断变化的新形势适应性差，抗风险能力差。有些房地产公司不习惯市场平等竞争，面对层出不穷的新材料、新工艺、新技术、新设备、新管理方法，许多企业缺乏应有的敏锐性，或无法接受；面对丰富多彩、复杂多变的市场需求，不少企业缺乏广泛的调查和深度的研究。更有些企业面对激烈竞争的买方市场，不把功夫下在苦练内功，提高竞争力上，而是利用非法竞争手段换取不合理的利润，既扰乱了市场，影响了工程质量，也破坏了整个行业的形象，拖了房地产企业改革和发展的后腿。
（五）房地产市场不规范。有的企业手续不完善违规开发，不办理施工许可证就开工建设；房地产广告虚假、承诺不兑现的问题仍然存在；配套费收取不规范；公摊面积纠纷、合同纠纷较多；中介市场发布虚假信息、乱收费行为屡禁不止；物业管理纠纷时有发生。
（六）经济适用房销售及建设方面存在相关政策不配套，界定不明确等问题。经济适用房项目实施单位违反有关规定的情况时有发生，有的以经济适用住房名义征用土地，而建成后按商品房进行销售；有的未经价格审核，就擅自定价销售；有的随意冠以经济适用住房小区的名称；有的经济适用住房价格仍然偏高。
（七）昆明市城镇居民人均可支配收入较低，购房消费水平低。据统计，2000至2002三年来，昆明城镇居民人均可支配收入分别为7563元、7790元、7795元，2002年几乎没有增长，而住宅平均售价为2028元/M2，收入和房价比偏高，形成有需求，无购买力的现象。尤其是人均收入低于280元的困难家庭，根本不可能进入购买商品房的行列。
三、昆明市房地产业发展前景分析
经过10年的发展，昆明的房地产市场基本进入了成熟期，逐步走向规范化，开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性。通过住房制度的改革，集团购买已经结束，从过去的实物分房过渡到货币化分配，现在的购房主体是个人，购买力有限，要象过去那样房地产业高速发展是不现实的，也不切合实际。因此，昆明市未来的房地产市场走势将呈现出总体看好、平稳、健康发展的态势，产业成熟期的―些特征将逐步显现，并保持一定的增长速度。
（一）2010年前，昆明土地资源配置及住宅用地规划
新修编的《昆明城市总体规划（2002―2010）》，主城近期土地配置情况是：北市区12KM2，可用于房地产开发的4KM2，南市区4KM2，可用于房地产开发的1KM2，东市区25 KM2，可用于房地产开发的5 KM2，西市区7 KM2，没有可用于房地产开发的用地。主城区共用于房地产开发的约10 KM2，折合15000亩，按每年新增开发用地2500―3000亩计算，可满足5―6年的开发需求。按每亩可开发1000M2建筑面积计算，可开发1500万M2的住宅建筑面积，按销售均价1900元/M2计算，10KM2的房地产开发用地至少产生285亿元销售金额，如再考虑商铺及有经济效益的服务项目，产生约400亿元的经济拉动力。
根据省委、省政府“跳出昆明盆地，发展城市新区”的发展战略，在具备了有关环保、生态控制、交通设施和供水等条件的基础上，将还有三块区域可进行房地产开发。其中：安宁高新区部分有30KM2的空间，可供各类开发的有10 KM2；大板桥、小哨、杨林新区有不少于100 KM2的空间，可供各类开发的有50 KM2；滇池东岸吴家营、马金铺新区有70 KM2的空间，可供各类开发的有40 KM2；共有开发面积100 KM2，可满足昆明城市空间未来20―30年发展需要。
（二）房地产开发用地需求分析
统计数据显示，1999年以来，每年房地产开发施工面积约700万M2，新开工约190万M2，每年房地产开发用地的需求量在2500―3000亩之间。按城市总体规划，到2010年可用于房地产开发的土地总量为10KM2，年均1.25 KM2，折合约1800亩土地。显然，每年规划用于房地产开发的土地供应总量与房地产开发市场的用地需要有差距，土地价格将有较大增长。
（三）商品房价格走势分析
2002年，昆明商品房平均销售价格2169元／平方米，比上年下降8.8%，与2000年持平。其中住宅平均销售价格2028元／平方米，比上年下降13.07%，降幅较大；商业用房平均销售价格4412元／平方米，比上年上升了24.4%。住宅价格下降的主要原因有以下因素：
一是国家宣布取消了47项房地产税费；二是面向中、低收入家庭的北、南市区经济适用房相继开工建设，在一定程度上抑制商品房价格；三是消化空置商品房，政府减免了部分税费；四是通过整顿规范房地产市场，房地产投资环境的优化，给产业带来新的发展空间；五是开发企业开发经营理念的转变，通过规模开发、规模经营，降低了开发成本。
预计在今后一段时间内，昆明的商品房价格将逐步保持稳定，这是因为：
一是住房分配制度的改革，使商品房市场需求在未来几十年内会保持一定的市场空间，而市场的供求关系是商品房价格的决定性因素，因此商品房价格大幅变化的可能性不大。二是过去购房者中，以一些垄断行业及一些大型企业的职工为主，譬如烟草业、电信业、金融业、保险业、航空业、电力等企业的职工，因受种种因素的影响，收入相对较高，是住房消费主流，入世后，这部分购房者收入受到一定影响，从而会影响到他们的购房积极性。三是近两年来商品房开发、销售处于相对稳定期，商品房价格将会保持平稳。
（四）住宅建设仍处在总量增长期
随着国民经济的持续稳定增长，城市化进程的加快，城市人口的快速增长，近几年昆明城镇住宅的供求总量仍将保持不断增长的趋势。一是城镇化进程加快带动住房需求增长。2002年我市城镇化水平不到40%，城镇化水平严重滞后于工业化水平，与沿海发达城市相比低10个百分点以上。国际经验表明，城镇化水平在30―60%阶段，是加速发展时期。 国家“十五”发展计划将“积极稳妥推进城镇化进程，建立布局合理、功能完善、结构协调的城镇体系”作为一项战略任务。预计到2010年昆明城市化水平将达到50%以上，城镇人口将增至200万以上，城镇人口增加将带来较大的住房需求。二是居民消费结构升级，带来了改善住房条件的需求。在全面建设小康社会时期，我市国民经济预计平均每年以8%左右的速度增长，城镇居民可支配收入也将保持稳定增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益增强，通过房改购房的城市居民也将进入换购期，将有力地带动住宅建设增长。根据联合国对70多个国家住宅发展的统计分析表明，人均GDP为600―800 美元，住宅产业进入快速发展期，1300美元时，住宅产业进入稳定发展期。在人均住房面积达到30―35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。2002年，我市城镇人均住房面积不到20平方米，仍有较大的增长空间，处于快速增长时期。三是城镇居民住房不平衡问题较为突出，还有相当部分家庭住房水平低于平均水平，有的家庭住房不配套，有的还居住在危旧住房中。因此，在相当长一段时期，我市住宅建设仍处于总量增长型发展时期。
（五）住宅需求处在品质转折期
经过改革开放二十年国民经济的快速发展，全市居民的生活水平和消费结构发生了很大的变化，市场对住房的需求已从生存型向功能舒适型发展，对住宅的居住条件提出了更高的要求。个人成为住房消费主体的同时也成了市场主体，由被动消费变为主动消费，住房的供求关系发生了历史性转变，市场对住宅的品质正在进行重新的认识和定位。对住宅的功能、内在品质和居住环境质量提出了更高的要求，对居住的概念正发生质的变化。主要表现在“五要一追求”：一是住宅的功能空间要更合理。市场大户型普遍滞销，超大户型更不是发展的主流，在较小的空间内创造较大的舒适度，提高住宅面积使用率和功能空间的合理性，满足居民现代生活的空间需求是市场销售的主旋律。二是住宅的物理性能要改善。在保证住宅结构、消防等安全前提下，住宅的保温、隔热、隔声、通风、采光与日照等决定住宅舒适度的物理性能已成为衡量住宅质量的重要因素。三是住宅的设施与设备的配备水平要提高。厨房、卫生间设施、停车库、信息化、智能化技术系统等的高效性、实用性及设备、设施的装备水平已成为体现住宅档次的主要方面。四是居住区的环境与配套要完美。自然和谐、朴实优美、安全环保、舒适便捷的住区环境已成为市场选购住宅标准的重要成分。五是住宅的耐久性要延长。住宅商品的高值性、固定性和耐用性要求住宅的寿命在砖混结构50年的基础上要延长使用寿命，达到抗震设防要求。“一追求”是指最终市场追求的住宅的品牌。品牌来自住宅的品质和后续服务。因此，实现住宅质量质的飞跃和住宅的更新换代是当前和今后一段时期住宅建设的主要目标。
四、建议采取如下对策和措施
（一）充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控。充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，控制新增建设用地供应总量。重点加强对经营性房地产开发项目用地供应管理，核心是要调控好土地一级市场。根据房地产市场供求状况，制定土地供应计划，按照“控制总量，限制增量，盘活存量，确保经济建设需要”的要求，加强土地利用总体规划修编工作和土地利用年度计划安排工作，调控好土地供应总量、供应结构和供应区域。从行业自身发展的要求，继续保持每年约60亿元的房地产开发投资规模，保持房地产供需关系基本平衡、供略大于求的市场格局。房地产土地供应要重点保证面向中低收入家庭的普通商品房建设用地需要；在结构上要严格控制别墅和商、办楼项目的土地供应，改善房地产市场供求关系；在区域上，根据昆明市城市总体规划，将房地产开发建设重点引导到城市的北面和东面。同时要研究制订相关政策，鼓励开发商盘活手中还没有开发的土地，使这部分土地的建设项目尽快启动。加强房地产项目的审批管理，合理控制新开工项目。制定优惠政策，加大空置商品房和“烂尾楼”的处置力度。
（二）调整房地产市场产品供应结构，培育和完善住房消费市场。在充分分析昆明房地产市场需求的基础上，确定与我市经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例。发展和完善住宅二、三级市场，逐步形成房地产的梯级消费格局：一是由廉租、公房转租、普通民宅租赁、公房使用权互换、公房使用权有偿转让、平价公寓租赁、中高档公寓租赁、别墅租赁为消费阶梯的房屋租赁的梯级消费体系；二是由已购公房二手房交易（包括按揭贷款购买）、转按揭商品房交易、普通商品房交易、二手公寓买卖、二手别墅买卖为消费阶梯的住房二级市场的梯级消费体系；三是由经济适用房、小户型、普通商品房、高档住宅、公寓、连排别墅、别墅构成的住房一级市场的梯级消费体系。通过住房一、二、三级市场的互动，最终形成昆明房地产市场完整有机的梯级消费体系。使每个个人和家庭可以根据自己具体的经济状况、住房需求、所处阶段，选择适合自己的住宅消费形态，并且根据以上个人及家庭因素的变化而随时调整自己的住宅消费形态。而住宅一、二、三级市场可以在住宅梯级消费和三个市场的联动中获得各自更为广阔的发展空间。
一是要狠抓住房公积金制度和住房补贴制度的落实，为提高职工的购房支付能力和培育住房的有效需求创造条件。二是认真贯彻落实中央有关住宅消费的一系列政策，彻底停止单位集资建房。三是要研究经济困难家庭租金减免政策，着手做好人均收入280元以下和居住面积7平方米以下困难家庭的调查摸底工作，研究提出这部分低收入家庭的租金减免政策。完善经济适用住房政策，确保各项优惠政策的落实，解决中低收入家庭住房问题，重点增加适应中低收入家庭的低价商品房和经济适用住房的供应，加强经济适用住房的计划管理，提高计划的科学性和适用性，每年保持经济适用住房在房地产开发中的一定比例。协调有关管理部门，制定相关配套政策，制定和公布我市经济适用住房购买对象的收入标准、条件、购买面积和超面积的处理办法，合理控制建设标准。强化经济适用房管理的政策力度，严格审批销售价格，确保满足中低收入家庭购买。
（三）继续改善住房消费环境，提高住房消费服务专业水平，扩大住房需求。搞活房地产二、三级市场，继续大力推进存量房流转，制定二手房交易的优惠政策，鼓励居民换购新房，使存量市场与增量市场联动效应日益显现。一是要进一步理顺流通环节，畅通交易渠道，取消不必要的限制，体现“统一管理、方便群众、信息共享”的要求。二是加快房地产中介机构规范和诚信体系的建设，提高房地产权属基础管理质量和房地产测绘专业服务质量。完善行业自律管理和政府监督管理，健全咨询、评估、经纪等住房交易中介服务体系和资信管理制度，加大对违法违规中介机构和中介从业人员的执法力度。三是放开并规范抵押房地产的流转，开展住房置业担保，既要让金融机构所持有的抵押债权流转起来，降低贷款风险，又要规范简化抵押物流转程序，促进市场活跃。四是建立健全房地产市场管理系统和基础信息数据库，实行全市联网和信息共享，正确引导房地产投资和消费。五是完善城市房屋拆迁管理实施细则和房屋拆迁评估管理办法等，既要健全市场化的补偿安置机制，又要考虑居住特殊困难家庭的安置问题，推进“拆、改、留”并举的新一轮旧城改造，加快改善市民居住条件和居住环境，促进房地产市场活跃。
（四）继续清理房地产生产和流通环节的各项收费，落实启动住房消费市场的各项优惠政策。落实国家已出台的各项清理收费政策，进一步清理房地产开发建设和消费环节的各种不合理收费，降低开发建设成本，抑制房价，减轻购房人负担，提高个人购买力，将潜在需求转化为有效需求，支持住房消费。一是从源头抓起，配合物价、财政等部门，对涉及房地产生产和流通环节的收费项目再进行清理，逐一审核，确需保留的予以保留，能减免的进行减免，该取消的坚决取消。二是根据国家和省的有关要求，减免房地产项目在规划、建设报批中的相关费用。三是建立《建设项目收费卡》制度，对项目收费实行跟踪督查，确保启动市场的各项优惠政策落实到位。四是根据居民的承受能力，合理调控普通商品住宅建设用地的地价；对中低收入家庭第一次购买解困房、安居房、普遍商品房，免征契税；制定运用住房基金增值部分、地方财政、职工福利基金予以补贴利息的政策，鼓励个人购房和抵押贷款业务的开展。
（五）简化办事程序，提高工作效率。按照简化公开的原则，清理和规范房地产开发、销售和管理环节的各种审批行为，减少事前的行政审批，加强事后监督。必须审批的做到规范操作，简化程序，透明公开，明确责任。建立错案行政责任追究制度，坚持“谁审批、谁负责”的原则，杜绝违反审批程序，越权、越级审批行为。推行房地产交易与权属登记一体化和服务承诺等措施，切实简化办事程序。
规划、建设和房管部门应当加强批后的跟踪管理，对擅自改变规划用地意图和设计技术参数等的行为，必须加大查处力度，依法从严处理；土地管理部门应当加强违法违规用地的查处，没有规划审批手续的，一律不得供应土地；为加强和规范房地产市场管理，建议建立规划、土地、建设、房管四部门的联席会议制度，定期协调解决城市开发建设活动中，各职能部门需要相衔接、相联系或有交叉的事宜。
（六）整顿与促进管理和发展相结合，进一步规范房地产市场秩序。把治标与治本结合起来，把治理与改革结合起来，边整顿、边改革、边发展。既要严肃查处开发、建设、经营和物管单位的违法违规行为，又要查处管理部门和管理人员失察、失职和渎职行为，保证房地产市场管理的各项法规得到贯彻落实，对房地产市场各方主体起到警示作用。重点加强房地产开发项目管理，依法查处开发建设中的违法违规行为，迫使长期无项目和开发质量低劣、信誉差的房地产企业退出市场；规范商品房面积管理，依法查处面积“缺斤短两”行为；完善相关制度、规范中介行为，依法查处房地产中介活动中的违法违规行为；加强房地产广告管理，依法查处虚假广告和违法广告行为；强化合同管理，依法查处合同欺诈行为；规范物业管理服务和收费，依法查处物业管理中的不规范行为；严格规范商品房预售许可制，明确预售条件，加大违规处罚力度。
（七）努力培育和完善市场自我调节机制。加快国有房地产企业改制工作，建立、健全公司法人治理机构，国有房地产企业与行政部门要彻底脱钩，使企业具有自我激励和自我约束的机制，把市场主体塑造好。加强房地产市场信息系统建设，完善市场信息披露制度，充分利用互联网等信息技术手段，及时准确的采集反映房地产市场的动态数据，通过正确的分析，做出准确的判断，并及时向社会发布信息，引导房地产企业调整房地产开发投资的方向。加快建立房地产预警体系，通过全国联网，尽快建立起昆明市的房地产预警体系，防止房地产市场大起大落。严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目。强化房地产开发项目资本金制度和项目手册制度，加强对房地产开发建设全过程的监控。对资本金达不到规定标准，违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开工项目，防止出现新的“半拉子”工程。
配合建设部、建设厅加快我市房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和房地产从业人员信用档案的建立，尽快与建设部中国住宅与房地产信息网进行互联互通，公布房地产企业和从业人员的基本情况、业绩及良好行为、不良行为等，为各级政府部门和社会公众监督房地产企业市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，使有不良记录者付出代价，直至绳之以法。
（八）大力发展旅游房地产。昆明已具备了发展旅游房地产的三大支点：一是旅游资源的具备，具有丰富的自然景观资源，得天独厚的气候条件，适合休闲度假；二是旅游业的成熟，昆明是重要的旅游城市，2002年国内游客达到1936万人次，海外游客超过70万人次，旅游总收入达到141.4亿元，旅游业已成为支柱产业之一；三是具备一个相当层次的消费群体，调查和统计数据显示，省外和地（州）、县在昆购房的比例稳步增加。应制定相关政策，大力宣传“把昆明建成适应人类居住城市”的目标，引导房地产企业开发适应省外、国外房产消费需求的产品，把“昆明房交会”推向全国，吸引消费者来昆购房，开拓外部市场。
昆明市建设局
2003年2月28日 |
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